Regolamento per la esecuzione diretta delle opere di urbanizzazione a scomputo degli oneri di urbanizzazione

TITOLO I - PRINCIPI E DISPOSIZIONI COMUNI

 
Art. 1 – Ambito di applicazione
Il presente Regolamento detta norme e modalità, ai sensi dell’art. 32 co. 1 lett. g) e dell’art. 122 co. 8 del D.Lgs. 163/2006 e succ. mm.ii., della Determinazione dell’Autorità di Vigilanza n. 4/2008 nonché della Determinazione dell’Autorità di Vigilanza n. 7/2009, per l’esecuzione di tutte le opere destinate a confluire nel patrimonio pubblico, compresa la cessione delle aree, connesse a permessi a costruire, a piani urbanistici ed agli accordi convenzionali, comunque denominati, stipulati tra privati ed amministrazioni (cosiddetti “accordi complessi”, compresi gli accordi di programma), con la sola eccezione di accordi complessi stipulati in seguito a procedura di evidenza pubblica originaria per la scelta del privato sottoscrittore dell’accordo, nel qual caso non è richiesta una gara di “secondo livello” per la scelta dell’esecutore delle opere.
Le opere realizzate da parte dei privati sulle aree da cedere/cedute al Comune divengono parte del patrimonio dell’Ente, entrano nella rete dei servizi della città, assumono carattere e valenza di opere pubbliche.

Art. 2 – Il quadro giuridico normativo
La regolamentazione dell’istituto delle opere di urbanizzazione a scomputo risale alla normativa in materia urbanistica, secondo la quale la realizzazione di tali opere condiziona il rilascio del permesso di costruire. L’art. 12 del DPR 380/2001 stabilisce infatti che il rilascio del permesso di costruire è in ogni modo subordinato all’esistenza delle opere di urbanizzazione primaria o alla previsione, da parte dei comuni, dell’attuazione delle stesse, nel successivo triennio o all’impegno dei privati di procedere all’attuazione delle medesime contemporaneamente alle costruzioni oggetto della concessione. Infatti l’art. 16 del medesimo DPR 380/2001 contempla la possibilità di scomputare la quota del contributo relativa agli oneri di urbanizzazione nel caso in cui il titolare del permesso di costruire o attuatore del piano si obblighi a realizzarle direttamente. Le opere così realizzate, con modi, tempi, valori economici e garanzie di adempimento stabilite all’interno della convenzione negoziale da stipulare tra privato ed ente concedente, vengono poi acquisite al patrimonio indisponibile del comune.
La Corte di Giustizia Europea, con sentenza C399 del 12/07/2001 “Scala 2001”, ha sostenuto che le opere di urbanizzazione sono da ritenersi pubbliche sin dalla loro origine, quindi anche se eseguite su proprietà privata e se formalmente di proprietà privata prima del passaggio al patrimonio pubblico, e pertanto la realizzazione di un’opera di urbanizzazione secondo le condizioni e le modalità previste dalla normativa italiana in materia urbanistica costituisce un appalto pubblico di lavori.
Con l’approvazione del Codice dei Contratti (D.Lgs. 163/2006 e succ. mm.ii.) il quadro normativo nazionale si è evoluto nella direzione di un più esteso assoggettamento delle opere a scomputo alle procedure di evidenza pubblica.
La recente approvazione del Decreto Salva Italia (D.L. 201 del 06.12.2011, convertito con L. 214 del 22.12.2011) ha esonerato dall’applicazione del Codice dei Contratti le opere di urbanizzazione primaria sotto soglia comunitaria che possono essere realizzate direttamente dal privato titolare del titolo autorizzativo edilizio.

Art. 3 – Opere di urbanizzazione primaria e secondaria
Le opere di urbanizzazione primaria e secondaria vengono definite dall’art. 4 della L. 847/1964, così come integrato dall’art. 44 della L. 865/1971, dall’art. 17 della L. 67/1988, dall’art. 26 della L. 38/1990 e dall’art. 58 del D.Lgs. 22/1997.
Sono opere di urbanizzazione primaria:

• impianti di illuminazione pubblica;
• spazi di verde attrezzato;
• strade;
• spazi di sosta e parcheggio;
• fognature ed impianti di depurazione;
• reti idriche;
• reti di distribuzione dell’energia elettrica e del gas;
• impianti cimiteriali.

Sono opere di urbanizzazione secondaria:

• asili nido e scuole materne;
• scuole dell’obbligo;
• strutture complesse per l’istruzione superiore dell’obbligo;
• mercati di quartiere;
• delegazioni comunali;
• chiese ed altri edifici per servizi religiosi;
• impianti sportivi di quartiere;
• centri sociali ed attrezzature culturali e sanitarie;
• aree verdi di quartiere.

Art. 4 – Urbanizzazione delle aree
Sul presupposto che le opere di urbanizzazione sono da ritenersi pubbliche sin dalla loro origine e che la realizzazione diretta di un’opera di urbanizzazione secondo le condizioni e le modalità previste dalla normativa italiana in materia urbanistica costituisce un appalto pubblico di lavori, il D.Lgs. 163/2006 e succ. mm.ii. ha introdotto alcune semplificazioni per quanto attiene la suddetta tipologia di opere.
In primis il combinato disposto degli artt. 32 co. 2 e 128 del D.Lgs. 163/2006 e succ. mm. ii. sancisce la non obbligatorietà della programmazione preventiva per quanto riguarda le opere di urbanizzazione a scomputo di oneri, non rendendo per le stesse obbligatorio l’inserimento all’interno del programma opere pubbliche.
In secundis il combinato disposto degli artt. 32 co. 1 lett. g) e 122 co. 8 del D.Lgs. 163/2006 e succ. mm. ii. semplifica la procedura da adottare nel caso di opere di urbanizzazione di importo inferiore alla soglia comunitaria legittimando il ricorso alla procedura negoziata senza bando di cui all’art. 57 co. 6 del medesimo D.Lgs. 163/2006 e succ. mm. ii. con invito rivolto ad almeno 5 soggetti, se esistono in tal numero aspiranti idonei.
Infine va citata l’ulteriore semplificazione introdotta dall’art. 45 del D.L. 201/2011, convertito con L. 214/2011 che, introducendo il co. 2-bis dopo il co. 2 dell’art. 16 del DPR 380/2001, ristabilisce di fatto il vecchio regime normativo, che prevedeva l’esecuzione diretta delle opere di urbanizzazione da parte del privato titolare del titolo autorizzativo edilizio, per le sole opere di urbanizzazione primaria di importo inferiore alla soglia comunitaria, fissata, al momento, in € 5.000.000,00.
Sulla base di quanto sopra detto le opere di urbanizzazione connesse ad un qualsiasi intervento edilizio vanno realizzate diversamente a seconda che si tratti di opere di urbanizzazione primaria o secondaria, di importo inferiore o superiore alla soglia comunitaria. Per ciascuna categoria di opere valgono pertanto norme e procedure diverse.

Art. 4.bis – Cessione di aree
Il medesimo soggetto attuatore è tenuto a cedere le aree destinate a viabilità e standard contestualmente alla stipula della Convenzione. In presenza di costruzioni che insistono sulle aree da cedere e/o per altri motivi adeguatamente giustificati, è ammesso il rinvio della cessione medesima. In tal caso dovranno essere riportati in Convenzione i motivi che hanno determinato tale rinvio e il termine ultimo per la stipula dei relativi atti, che, fatta salva la facoltà dell’Amministrazione Comunale di richiedere in ogni momento la cessione stessa, non dovrà superare quello di validità del piano. In tal caso spetta al Dirigente del Servizio OO.PP., competente in materia di Patrimonio, la stipula del successivo atto di acquisizione delle aree. Il Comune può convenire con il soggetto attuatore, in sostituzione della cessione delle aree e della realizzazione delle opere, il versamento della somma corrispondente al valore della quota delle aree e delle opere da realizzare, in tutti quei casi in cui la cessione delle aree sia ritenuta non necessaria per la realizzazione di ulteriori urbanizzazioni e/o queste ultime siano già esistenti.
La monetizzazione della carenza delle aree è inoltre prescritta nel caso di assenza di previsioni da parte del PRG o del Piano Attuativo per le aree destinate a standard urbanistici all’interno dell’area oggetto di intervento. Il prezzo delle aree, definito annualmente dal Consiglio Comunale, sulla base del valore di mercato relativo alla specifica zona interessata dall’intervento, dovrà consentire all’Amministrazione Comunale di procedere all’acquisto di aree alternative per urbanizzazioni nelle ubicazioni previste dal PRG. In alternativa il soggetto attuatore può impegnarsi ad acquisire direttamente le aree destinate dal PRG a standard.

TITOLO II - LE OPERE DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA

Art. 5 – Norme di carattere generale

Art. 5.1 – La realizzazione delle opere in senso stretto
Le opere di urbanizzazione primaria relative alle aree di intervento urbanistico preventivo o connesse ad un qualunque tipo di intervento edilizio per il quale si renda necessaria una urbanizzazione ulteriore rispetto a quella già presente all’interno dell’area di intervento, devono essere realizzate a scomputo degli oneri secondo le priorità fissate in ciascun piano e da ciascun soggetto attuatore, in un intervallo di tempo stabilito in maniera correlata alla edificazione delle aree e tale da garantirne l’utilizzabilità.
Il soggetto attuatore dovrà realizzare tutte le opere di urbanizzazione primaria necessarie alla urbanizzazione dell’area, anche se di importo superiore agli oneri tabellari dovuti per legge senza eventuale conguaglio. Ad avvenuto e positivo collaudo, nell’eventualità in cui l’importo complessivo lordo delle opere realizzate sia inferiore all’importo degli oneri dovuti, il soggetto proponente l’intervento edilizio dovrà versare nelle casse comunali un importo pari alla differenza tra le suddette somme, pena la sospensione dell’approvazione degli atti di collaudo e l’escussione della polizza fideiussoria.

Art. 6 – Le opere di importo inferiore alla soglia comunitaria

Art. 6.1 – Prerogative dei soggetti attuatori
Le opere di urbanizzazione di importo inferiore alla soglia comunitaria, fissata, allo stato, in € 5.000.000,00, possono essere realizzate direttamente dal soggetto attuatore l’intervento edilizio, se in possesso dei necessari requisiti di qualificazione, oppure da soggetto in possesso dei predetti requisiti scelto dal suddetto soggetto attuatore.
A tal fine i soggetti attuatori dovranno preventivamente scegliere il Progettista ed il Direttore dei Lavori, nonché nominare tutte quelle figure previste dalla vigente normativa (Coordinatore per la Sicurezza in fase di Progettazione, Coordinatore per la Sicurezza in fase di Esecuzione, eventuali coprogettisti, collaboratori, ecc…) tra i tecnici iscritti agli Albi ed Ordini Professionali che non abbiano in corso contenziosi con il Comune.
Nell’ambito dei piani urbanistici attuativi comunque denominati (Piani Particolareggiati Attuativi, Piani di Recupero, Programmi di Riqualificazione Urbana, Piani di Lottizzazione ......):

• il progetto preliminare delle opere di urbanizzazione, presentato dal soggetto attuatore, sarà approvato contestualmente al piano urbanistico, in sede di adozione del piano medesimo da parte del Consiglio Comunale o della Giunta, con le modalità previste dalla L.R. n. 34/92 e ss.mm.ii.;
• il progetto esecutivo delle opere di urbanizzazione, presentato dal soggetto attuatore, dovrà essere approvato, previa acquisizione di tutti i pareri necessari, nell’ambito dell’iter procedurale relativo al piano urbanistico. Nel caso in cui ricorrono condizioni particolari e per giustificati motivi, il progetto esecutivo delle opere potrà essere approvato anche successivamente, ma in ogni caso prima della stipula della relativa convenzione.

Ai fini della determinazione del valore delle opere finalizzato alla verifica del superamento o meno della soglia comunitaria i computi metrici dovranno essere redatti utilizzando il prezzario regionale vigente al momento della presentazione del progetto.
Ai fini invece della determinazione del valore delle opere da confrontare con l’importo degli oneri di urbanizzazione primaria dovuti, i computi metrici dovranno essere redatti utilizzando il prezzario regionale vigente al momento della presentazione del progetto con prezzi ribassati del 20%, al netto dell’IVA tanto in quanto esente ai sensi dell’art. 51 della L. 342/2000.

Art. 6.2 - Garanzie
A garanzia della corretta esecuzione delle suddette opere dovrà essere presentata, e allegata alla Convenzione Urbanistica, una polizza fideiussoria di importo pari al valore delle opere derivante dal computo metrico redatto sulla base del prezzario regionale vigente al momento della presentazione del progetto, al quale va aggiunta l’IVA nella misura del 10% ai sensi dei punti 127-quinquies e 127-septies della Tabella A - parte III allegata al D.P.R. 633/’72, nonché le spese tecniche nella misura forfettaria del 15% dell’importo lavori, oltre all’IVA ed ai contributi previdenziali. La suddetta polizza dovrà essere integrata di un importo pari alla rivalutazione ISTAT dell’intero importo di polizza così come sopra calcolato per ogni anno successivo a quello di stipula. Quanto sopra si rende necessario a garantire la realizzazione delle opere da parte del Comune nell’eventualità in cui il soggetto attuatore non mantenga gli impegni assunti con la stipula della Convenzione.

Art. 6.3 – Tempi e modi di esecuzione dei lavori, penali per eventuali ritardi
La Delibera di Giunta Comunale/Consiglio Comunale di approvazione del progetto esecutivo delle opere di urbanizzazione costituisce, ai sensi dell’art. 7 lett. c) del DPR 380/2001, Permesso a Costruire ed ha validità 3 anni, salvo diversa pattuizione prevista in Convenzione. Resta inteso che non potranno essere rilasciati certificati di agibilità degli edifici previsti dai singoli piani senza che siano state ultimate e collaudate le relative opere di urbanizzazione. Entro il suddetto termine le opere di urbanizzazione dovranno essere terminate, fatta eccezione per le operazioni di collaudo che potranno essere eseguite anche successivamente, nel rispetto dei termini di legge. Nel caso di ritardo nella esecuzione delle opere si applicherà una penale giornaliera pari allo 0,1% del valore delle sole opere, salvo diversa pattuizione prevista in Convenzione, che verrà recuperata, al termine dei lavori e ad avvenuto positivo collaudo, o mediante pagamento diretto da parte del soggetto attuatore, o mediante escussione parziale della polizza fideiussoria sopra descritta, che dovrà pertanto garantire anche il pagamento delle penali.
I progetti preliminari e/o esecutivi dovranno comprendere tutti gli elaborati previsti dagli artt. 17 e 33 del DPR 207/2010.
Il soggetto attuatore è tenuto a presentare i progetti di cui sopra in un numero di copie sufficiente a richiedere tutti i pareri del caso, sulla base delle richieste avanzate dal Servizio OO.PP.. Resta inteso che l’Amministrazione Comunale si farà carico di richiedere tutti i pareri necessari fatta eccezione per quelli da inoltrare ai gestori delle reti infrastrutturali (linee elettriche, linee telefoniche, linee gas, linee acqua, reti fognature, ecc…) che dovranno essere forniti già in sede di presentazione dei singoli progetti. Le eventuali spese per l’ottenimento dei predetti pareri nonché le relative spese di allaccio e/o eventuale spostamento restano a carico del soggetto attuatore.

Art. 6.4 - Procedure
Le opere dovranno essere realizzate secondo le procedure di seguito descritte:

• i soggetti attuatori devono realizzare le opere di urbanizzazione contestualmente alla costruzione degli edifici, anche per stralci funzionali ed in maniera correlata all’edificazione, ed ultimarla prima del rilascio del certificato di abitabilità degli stessi;
• qualora per ragioni di sicurezza la presenza delle opere di urbanizzazione primaria risulti necessaria ai fini dell’installazione del cantiere per la realizzazione degli edifici, il rilascio del permesso di costruire per la costruzione degli edifici potrà essere subordinato alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria;
• qualora le opere di urbanizzazione siano realizzate per stralci funzionali relativi e connessi a più comparti edificatori, i soggetti attuatori dovranno realizzare tali stralci funzionali di opere di urbanizzazione sulla base di un crono programma elaborato ai sensi dell’art. 40 del DPR 207/2010, approvato dall’Amministrazione Comunale contestualmente al piano urbanistico ed allegato alla Convenzione. I permessi a costruire (o le DIA, ecc…) relativi allo stralcio successivo al primo non potranno essere rilasciati se le opere di urbanizzazione collegate con lo stralcio precedente non siano state completamente realizzate, salvo diversa pattuizione;
• i soggetti attuatori hanno l‘obbligo di realizzare le opere entro i termini di validità del Permesso di Costruire; il termine predetto può essere posticipato sulla base di relazione motivata del Responsabile del Procedimento del Servizio OO.PP., nei casi previsti dalla legge, con atto proprio del Dirigente del Servizio stesso.

Al Responsabile del Procedimento di realizzazione delle opere di urbanizzazione, nominato con le modalità di cui all’art. 2, sono affidati i seguenti adempimenti:

• nomina del collaudatore in corso d’opera, con onere a carico del soggetto attuatore;
• alta sorveglianza in corso di esecuzione dei lavori;
• l’effettuazione dei necessari controlli sui lavori con relazione sul loro stato di attuazione e sull’alta sorveglianza effettuata;
• acquisizione a patrimonio comunale delle opere previa approvazione, allo scadere dei sei mesi dall’ultimazione dei lavori, degli atti di collaudo congiuntamente all’autorizzazione allo svincolo della fidejussione;
• trasmissione ai competenti Uffici Comunali dell’atto di acquisizione a patrimonio, corredato di tutta la documentazione ritenuta necessaria (planimetrie, frazionamenti, ecc…) ai fini della voltura delle utenze elettriche, dell’inserimento delle aree e delle opere all’interno dei programmi manutentivi, dell’eventuale predisposizione degli atti amministrativi conseguenti, ecc…

Art. 7 – Le opere di importo superiore alla soglia comunitaria

Art. 7.1 – Prerogative dei soggetti attuatori
Le opere di urbanizzazione di importo superiore alla soglia comunitaria, fissata, allo stato, in € 5.000.000,00, devono essere realizzate con le modalità previste dall’art. 32 co. 1 lett. g) del D.Lgs. 163/2006 e succ. mm.ii.: “L’Amministrazione concedente può prevedere che, in relazione alla realizzazione delle opere di urbanizzazione, il soggetto proponente l’intervento urbanistico presenti all’Amministrazione stessa un progetto preliminare delle opere da eseguire con l’indicazione del tempo massimo in cui devono essere completate, allegando lo schema del relativo contratto d’appalto. L’Amministrazione, sulla base del progetto preliminare, indice una gara con le modalità previste dall’art. 55 del D.Lgs. 163/2006 e succ. mm.ii.. Oggetto del contratto, previa acquisizione del progetto definitivo in sede di offerta, sono la progettazione esecutiva e l’esecuzione dei lavori. L’offerta relativa al prezzo indica distintamente il corrispettivo richiesto per la progettazione definitiva ed esecutiva, per l’esecuzione dei lavori e per gli oneri di sicurezza”.

Il soggetto proponente l’intervento edilizio dovrà pertanto, in ogni caso (sia nel caso di Piani Particolareggiati Attuativi, Piani di Recupero e Programmi di Riqualificazione Urbana, sia nel caso di Piani di Lottizzazione) predisporre il progetto preliminare delle opere di urbanizzazione, comprendente l’indicazione del tempo massimo in cui le stesse devono essere completate, nonché lo schema del relativo contratto d’appalto. Le indicazioni temporali dovranno essere tali da garantire un contestuale avanzamento dei lavori privati e delle opere di urbanizzazione in modo tale che le opere di urbanizzazione vengano terminate prima della richiesta di agibilità degli edifici privati.
Qualora per ragioni di sicurezza la presenza delle opere di urbanizzazione primaria risulti necessaria ai fini dell’installazione del cantiere per la realizzazione degli edifici, il rilascio del permesso di costruire per la costruzione degli edifici potrà essere subordinato alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria.
Il suddetto progetto preliminare, comprensivo di tutti gli elaborati di cui all’art. 17 del DPR 207/2010, dovrà essere allegato al relativo piano urbanistico e, contestualmente ad esso, adottato e successivamente definitivamente approvato dal Consiglio Comunale/Giunta Comunale con le modalità previste dalla L.R. 34/’92.

Art. 7.2 - Garanzie
A garanzia del pagamento dei lavori nei confronti dell’impresa esecutrice, equivalente alla garanzia della corretta esecuzione delle opere prestata nei confronti dell’Amministrazione Comunale, dovrà essere presentata, e allegata alla Convenzione Urbanistica, una polizza fideiussoria di importo pari al valore complessivo lordo delle opere di cui al Quadro Economico del progetto preliminare. La suddetta polizza verrà svincolata ad avvenuto positivo collaudo delle opere, previa presentazione, da parte dell’impresa esecutrice dei lavori, di una liberatoria con la quale attesti l’avvenuto pagamento di tutti gli stati di avanzamento lavori, compreso lo stato finale.

Art. 7.3 – Procedure di affidamento
Successivamente alla stipula della Convenzione da parte del Servizio Urbanistica, il Servizio OO.PP., entro e non oltre 90 giorni dalla data di trasmissione della Convenzione da parte del Servizio Urbanistica, tramite il proprio Responsabile del Procedimento, bandirà una gara, mediante procedura aperta o ristretta, per l’affidamento in appalto dei lavori definiti nel progetto preliminare. Per partecipare alla gara (“appalto integrato complesso” previsto dall’art. 53 co. 2 lett. c) del D.Lgs. 163/2006 e succ. mm.ii.) i concorrenti dovranno presentare, oltre all’offerta economica, il progetto definitivo delle opere di urbanizzazione. L’offerta dovrà indicare distintamente il corrispettivo richiesto per la progettazione definitiva, quello richiesto per la progettazione esecutiva nonché per l’esecuzione dei lavori e per gli oneri per la sicurezza. L’affidamento dell’appalto avverrà con il criterio dell’offerta economicamente più vantaggiosa. Il relativo Contratto di Appalto, nella forma dell’appalto di lavori pubblici, verrà sottoscritto sia dal Comune di Jesi quale Committente, sia dall’impresa esecutrice, sia dal soggetto proponente il piano urbanistico, che si farà carico di pagare direttamente l’impresa esecutrice, previa rendicontazione ed autorizzazione scritta da parte del Comune di Jesi. Nel caso in cui il soggetto proponente il piano urbanistico sia un soggetto giuridico che svolga una attività per la quale è consentito il recupero dell’IVA, questa non verrà conteggiata ai fini della determinazione dell’importo degli oneri versati al Comune.
Una volta affidato l’appalto, approvato con Delibera di Giunta Comunale il progetto definitivo presentato in sede di gara (la Delibera di Giunta Comunale di approvazione del progetto esecutivo delle opere di urbanizzazione costituisce, ai sensi dell’art. 7 lett. c) del DPR 380/2001, Permesso a Costruire) ed approvato il progetto esecutivo predisposto a cura dell’impresa aggiudicataria nei termini previsti dal bando di gara, il Servizio OO.PP. nominerà tra i propri tecnici, o ricorrendo alla previste procedure di legge (art. 91 del D.Lgs. 163/2006 e succ. mm.ii.), il Direttore dei Lavori nonché il Responsabile per la Sicurezza in fase di Esecuzione, il cui compenso dovrà essere previsto all’interno del Quadro Economico di progetto tra le somme a disposizione e pertanto a carico del privato proponente.
Il progetto definitivo dovrà essere corredato, fin dalla sua presentazione, di tutti i pareri, seppur preliminari, forniti dai gestori delle reti infrastrutturali. Le eventuali spese per l’ottenimento dei predetti pareri nonché le relative spese di allaccio e/o eventuale spostamento dovranno essere inserite all’interno del quadro economico di progetto.

Art. 7.4 – Compiti del Responsabile del Procedimento
Oltre a quanto già detto, al Responsabile del Procedimento di realizzazione delle opere di urbanizzazione, nominato con le modalità di cui all’art. 2, sono affidati i seguenti adempimenti:

• nomina del collaudatore in corso d’opera, con onere a carico del soggetto attuatore;
• alta sorveglianza in corso di esecuzione dei lavori;
• l’effettuazione dei necessari controlli sui lavori con relazione sul loro stato di attuazione e sull’alta sorveglianza effettuata;
• acquisizione a patrimonio comunale delle opere previa approvazione, allo scadere dei sei mesi dall’ultimazione dei lavori, degli atti di collaudo congiuntamente all’autorizzazione allo svincolo della fidejussione;
• trasmissione ai competenti Uffici Comunali dell’atto di acquisizione a patrimonio, corredato di tutta la documentazione ritenuta necessaria (planimetrie, frazionamenti, ecc…) ai fini della voltura delle utenze elettriche, dell’inserimento delle aree e delle opere all’interno dei programmi manutentivi, dell’eventuale predisposizione degli atti amministrativi conseguenti, ecc…

Art. 7.5 – Disposizioni finali
Ai fini della verifica della realizzazione di opere per un importo superiore a quello degli oneri dovuti si precisa quanto segue:
gli oneri di urbanizzazione vanno calcolati in via definitiva al momento del rilascio del singolo permesso di costruire. L’importo previsto in Convenzione e calcolato presuntivamente sulla base delle volumetrie previste dal singolo piano urbanistico è da intendersi puramente indicativo;
l’importo delle opere realizzate è da intendersi al lordo del ribasso d’asta, in virtù di quanto previsto dalla Determina dell’Autorità di Vigilanza sui Contratti Pubblici n. 7 del 16.07.2009. L’importo complessivo da confrontare con l’importo degli oneri dovuti è dato dalla somma dell’importo lavori di cui sopra, dell’IVA nel caso in cui il soggetto proponente il piano urbanistico non sia un soggetto giuridico che svolga una attività per la quale è consentito il recupero dell’IVA, e di tutte le somme a disposizione connesse con l’appalto (spese tecniche, spese per allacci, spese di gara, ecc…).

TITOLO III - LE OPERE DI URBANIZZAZIONE SECONDARIA

Art. 8 – Norme di carattere generale
Le opere di urbanizzazione secondaria relative alle aree di intervento urbanistico preventivo o connesse ad un qualunque tipo di intervento edilizio per il quale si renda necessaria una urbanizzazione ulteriore rispetto a quella già presente all’interno dell’area di intervento, possono essere realizzate a scomputo degli oneri secondo le priorità fissate in ciascun piano e da ciascun soggetto attuatore, in un intervallo di tempo stabilito in maniera correlata alla edificazione delle aree e tale da garantirne l’utilizzabilità.
Spetta alla Giunta Comunale, previa richiesta del soggetto proponente l’intervento edilizio e relazione dettagliata circa l’opportunità o meno della realizzazione dell’intervento da parte del Servizio OO.PP., autorizzare o meno lo scomputo degli oneri di urbanizzazione secondaria con le modalità di cui al presente regolamento.
Nel caso di autorizzazione allo scomputo da parte della Giunta, il soggetto proponente dovrà realizzare le opere di urbanizzazione secondaria fino alla concorrenza dell’importo degli oneri dovuti, calcolati in via definitiva al momento del rilascio del singolo permesso di costruire. Resta inteso che, nell’eventualità in cui l’importo delle opere realizzate sia superiore all’importo degli oneri dovuti nulla l’Amministrazione Comunale non procederà al conguaglio.
Viceversa il soggetto proponente sarà tenuto al conguaglio nell’eventualità in cui, ad avvenuto e positivo collaudo, l’importo complessivo lordo delle opere realizzate sia inferiore all’importo degli oneri dovuti. In caso di mancato versamento di quanto richiesto nei termini stabiliti di volta in volta dall’Amministrazione Comunale si procederà all’escussione della polizza fideiussoria previa sospensione dell’approvazione degli atti di collaudo fino ad avvenuto pagamento da parte del soggetto garante.

Art. 9 – Le opere di importo inferiore alla soglia comunitaria

Art. 9.1 – Prerogative dei soggetti attuatori
Le opere di urbanizzazione secondaria di importo inferiore alla soglia comunitaria, fissata, allo stato, in € 5.000.000,00, devono essere realizzate con le modalità previste dal combinato disposto degli artt. 32 co. 1 lett. g) e 122 co. 8 del D.Lgs. 163/2006 e succ. mm.ii.:
“L’Amministrazione concedente può prevedere che, in relazione alla realizzazione delle opere di urbanizzazione, il soggetto proponente l’intervento urbanistico presenti all’Amministrazione stessa un progetto preliminare delle opere da eseguire con l’indicazione del tempo massimo in cui devono essere completate, allegando lo schema del relativo contratto d’appalto. L’Amministrazione, sulla base del progetto preliminare, indice una gara con le modalità previste dall’art. 55 del D.Lgs. 163/2006 e succ. mm.ii.. Oggetto del contratto, previa acquisizione del progetto definitivo in sede di offerta, sono la progettazione esecutiva e l’esecuzione dei lavori. L’offerta relativa al prezzo indica distintamente il corrispettivo richiesto per la progettazione definitiva ed esecutiva, per l’esecuzione dei lavori e per gli oneri di sicurezza”;
“per l’affidamento dei lavori pubblici di cui all’art. 32 co. 1 lett. g) si applica la procedura prevista dall’art. 57 co. 6; l’invito è rivolto ad almeno 5 soggetti se sussistono in tale numero aspiranti idonei.
Il soggetto proponente l’intervento edilizio dovrà pertanto, in ogni caso (sia nel caso di Piani Particolareggiati Attuativi, Piani di Recupero e Programmi di Riqualificazione Urbana, sia nel caso di Piani di Lottizzazione) predisporre il progetto preliminare delle opere di urbanizzazione, comprendente l’indicazione del tempo massimo in cui le stesse devono essere completate, nonché lo schema del relativo contratto d’appalto. Le indicazioni temporali dovranno essere tali da garantire un contestuale avanzamento dei lavori privati e delle opere di urbanizzazione in modo tale che le opere di urbanizzazione vengano terminate prima della richiesta di agibilità degli edifici privati.
Il suddetto progetto preliminare, comprensivo di tutti gli elaborati di cui all’art. 17 del DPR 207/2010, dovrà essere allegato al relativo piano urbanistico e, contestualmente ad esso, adottato e successivamente definitivamente approvato dal Consiglio Comunale/Giunta Comunale con le modalità previste dalla L.R. 34/’92.

Art. 9.2 - Garanzie
A garanzia del pagamento dei lavori nei confronti dell’impresa esecutrice, equivalente alla garanzia della corretta esecuzione delle opere prestata nei confronti dell’Amministrazione Comunale, dovrà essere presentata, e allegata alla Convenzione Urbanistica, una polizza fideiussoria di importo pari al valore complessivo lordo delle opere di cui al Quadro Economico del progetto preliminare. La suddetta polizza verrà svincolata ad avvenuto positivo collaudo delle opere, previa presentazione, da parte dell’impresa esecutrice dei lavori, di una liberatoria con la quale attesti l’avvenuto pagamento di tutti gli stati di avanzamento lavori, compreso lo stato finale.

Art. 9.3 – Procedure di affidamento
Successivamente alla stipula della Convenzione da parte del Servizio Urbanistica, il Servizio OO.PP., entro e non oltre 90 giorni dalla data di trasmissione della Convenzione da parte del Servizio Urbanistica, tramite il proprio Responsabile del Procedimento, bandirà una gara, mediante procedura negoziata senza preventiva pubblicazione del bando di gara per l’affidamento in appalto dei lavori definiti nel progetto preliminare. Alla gara d’appalto verranno invitate almeno 5 imprese, se sussistono in tal numero soggetti qualificati, tra le quale può essere presente anche il soggetto privato proponente l’intervento edilizio se munito delle necessarie qualificazioni. Per partecipare alla gara (“appalto integrato complesso” previsto dall’art. 53 co. 2 lett. c) del D.Lgs. 163/2006 e succ. mm.ii.) i concorrenti dovranno presentare, oltre all’offerta economica, il progetto definitivo delle opere di urbanizzazione. L’offerta dovrà indicare distintamente il corrispettivo richiesto per la progettazione definitiva, quello richiesto per la progettazione esecutiva nonché per l’esecuzione dei lavori e per gli oneri per la sicurezza. L’affidamento dell’appalto avverrà con il criterio dell’offerta economicamente più vantaggiosa. Il relativo Contratto di Appalto, nella forma dell’appalto di lavori pubblici, verrà sottoscritto sia dal Comune di Jesi quale Committente, sia dall’impresa esecutrice, sia dal soggetto proponente il piano urbanistico, che si farà carico di pagare direttamente l’impresa esecutrice, previa rendicontazione ed autorizzazione scritta da parte del Comune di Jesi. Nel caso in cui il soggetto proponente il piano urbanistico sia un soggetto giuridico che svolga una attività per la quale è consentito il recupero dell’IVA, questa non verrà conteggiata ai fini della determinazione dell’importo degli oneri versati al Comune.
Una volta affidato l’appalto, approvato con Delibera di Giunta Comunale il progetto definitivo presentato in sede di gara (la Delibera di Giunta Comunale di approvazione del progetto esecutivo delle opere di urbanizzazione costituisce, ai sensi dell’art. 7 lett. c) del DPR 380/2001, Permesso a Costruire) ed approvato il progetto esecutivo predisposto a cura dell’impresa aggiudicataria nei termini previsti dal bando di gara, il Servizio OO.PP. nominerà tra i propri tecnici, o ricorrendo alla previste procedure di legge (art. 91 del D.Lgs. 163/2006 e succ. mm.ii.), il Direttore dei Lavori nonché il Responsabile per la Sicurezza in fase di Esecuzione, il cui compenso dovrà essere previsto all’interno del Quadro Economico di progetto tra le somme a disposizione.
Il progetto definitivo dovrà essere corredato, fin dalla sua presentazione, di tutti i pareri, seppur preliminari, forniti dai gestori delle reti infrastrutturali. Le eventuali spese per l’ottenimento dei predetti pareri nonché le relative spese di allaccio e/o eventuale spostamento dovranno essere inserite all’interno del quadro economico di progetto.

Art. 9.4 – Compiti del Responsabile del Procedimento
Oltre a quanto già detto, al Responsabile del Procedimento di realizzazione delle opere di urbanizzazione, nominato con le modalità di cui all’art. 2, sono affidati i seguenti adempimenti:

• nomina del collaudatore in corso d’opera, con onere a carico del soggetto attuatore;
• alta sorveglianza in corso di esecuzione dei lavori;
• l’effettuazione dei necessari controlli sui lavori con relazione sul loro stato di attuazione e sull’alta sorveglianza effettuata;
• acquisizione a patrimonio comunale delle opere previa approvazione, allo scadere dei sei mesi dall’ultimazione dei lavori, degli atti di collaudo congiuntamente all’autorizzazione allo svincolo della fidejussione;
• trasmissione ai competenti Uffici Comunali dell’atto di acquisizione a patrimonio, corredato di tutta la documentazione ritenuta necessaria (planimetrie, frazionamenti, ecc…) ai fini della voltura delle utenze elettriche, dell’inserimento delle aree e delle opere all’interno dei programmi manutentivi, dell’eventuale predisposizione degli atti amministrativi conseguenti, ecc…

Art. 9.5 – Disposizioni finali
Ai fini della verifica della realizzazione di opere per un importo superiore a quello degli oneri dovuti si precisa quanto segue:

• gli oneri di urbanizzazione vanno calcolati in via definitiva al momento del rilascio del singolo permesso di costruire. L’importo previsto in Convenzione e calcolato presuntivamente sulla base delle volumetrie previste dal singolo piano urbanistico è da intendersi puramente indicativo;
• l’importo delle opere realizzate è da intendersi al lordo del ribasso d’asta, in virtù di quanto previsto dalla Determina dell’Autorità di Vigilanza sui Contratti Pubblici n. 7 del 16.07.2009. L’importo complessivo da confrontare con l’importo degli oneri dovuti è dato dalla somma dell’importo lavori di cui sopra, dell’IVA nel caso in cui il soggetto proponente il piano urbanistico non sia un soggetto giuridico che svolga una attività per la quale è consentito il recupero dell’IVA, e di tutte le somme a disposizione connesse con l’appalto (spese tecniche, spese per allacci, spese di gara, ecc…)

Art. 10 – Le opere di importo superiore alla soglia comunitaria
La procedura da seguire per quanto attiene la realizzazione di opere di urbanizzazione secondaria di importo superiore alla soglia comunitaria è la stessa descritta all’art. 7 per quanto riguarda le opere di urbanizzazione primaria sopra soglia comunitaria.

TITOLO IV - CASI PARTICOLARI

Art. 11 – Progettazione preliminare eseguita dall’Amministrazione Comunale
Nel caso in cui l’opera da realizzare a scomputo di oneri rientri all’interno di particolari programmi, l’Amministrazione Comunale si riserva di predisporre direttamente, attraverso i propri tecnici o tecnici di propria fiducia, la progettazione preliminare, o addirittura quella definitiva e/o esecutiva, dell’opera a scomputo proposta dai vari soggetti attuatori.

Art. 12 – Gara d’appalto eseguita dal privato proponente
In caso di temporanea carenza d’organico del Servizio OO.PP., certificata dal Dirigente del Servizio, il privato proponente, in virtù di quanto sancito dal primo periodo dell’art. 32 co. 1 lett. g) del D.Lgs. 163/2006 e succ. mm.ii., può assumere il ruolo di Stazione Appaltante per quanto attiene le procedure di affidamento delle opere di urbanizzazione primaria di importo pari o superiore alla soglia comunitaria (art. 7 del presente regolamento), nonché quelle di affidamento delle opere di urbanizzazione secondaria (artt. 9 e 10 del presente regolamento).
In tal caso spetta al soggetto attuatore la nomina del “Responsabile del Procedimento di Gara” al quale vengono demandati i seguenti compiti:

• predisposizione del bando di gara;
• pubblicazione del bando/trasmissione degli inviti a gara;
• nomina della commissione ed espletamento delle sedute di gara;
• aggiudicazione provvisoria della gara d’appalto;
• effettuazione dei controlli circa il possesso dei requisiti ai sensi dell’art. 48 del D.Lgs. 163/2006 e succ. mm.ii.;
• aggiudicazione definitiva dell’appalto e trasmissione degli atti di gara al Responsabile del Procedimento nominato dal Servizio OO.PP..

Art. 13 - Scomputo di oneri connessi ad interventi edilizi diretti
Nelle aree soggette ad intervento edilizio diretto possono essere scomputate le opere di urbanizzazione primaria nonché le opere di urbanizzazione secondaria funzionali, prioritariamente nell’ambito del quartiere, della circoscrizione e/o del comparto in cui è ubicato l’intervento, previo parere della Giunta Municipale, a condizione che l’opera venga realizzata nella sua interezza a prescindere dall’importo.
Nel caso in cui l’importo di progetto dei lavori da realizzare sia inferiore alla somma dovuta di un valore minore o uguale al 20%, il soggetto attuatore dovrà impegnarsi, attraverso l’atto unilaterale d’obbligo nonché la polizza fideiussoria di cui ai commi seguenti, a versare la differenza in sede di acquisizione a patrimonio delle opere nonché dell’approvazione degli atti di collaudo, pena l’escussione della polizza fideiussoria. Nell’eventualità in cui tale importo sia inferiore alla somma dovuta di un importo superiore al 20%, il soggetto attuatore dovrà versare la differenza in un’unica soluzione prima del rilascio del permesso di costruire.
La richiesta di scomputo degli oneri di urbanizzazione deve essere inoltrata al Comune prima del rilascio del Permesso a Costruire ed indirizzata sia al Servizio Urbanistica che al Servizio Opere Pubbliche, unitamente all’atto di impegno, con firma autenticata nelle forme di legge, a realizzare, con le modalità previste dal presente regolamento dipendenti dalla tipologia e dall’importo delle opere, le opere di urbanizzazione richieste per l’importo complessivo di progetto.
La Giunta Comunale si esprime in merito alla richiesta suddetta su relazione motivata del Servizio Urbanistica e Opere Pubbliche.
I soggetti attuatori hanno l’obbligo di avviare la procedura di scomputo degli oneri, secondo le modalità di cui ai precedenti artt. 6, 7, 9, 10 a seconda della loro tipologia nonché del loro importo, entro i successivi 60 gg. dalla data della comunicazione di positivo accoglimento, da parte della Giunta Municipale, dell’istanza di scomputo degli oneri di urbanizzazione.
Il rilascio del Permesso di Costruire sarà subordinato all’avvenuta presentazione, da parte del soggetto attuatore, al Servizio Opere Pubbliche, al quale è affidata la responsabilità del procedimento in virtù di quanto stabilito all’art. 2 del presente regolamento, dell’atto unilaterale d’obbligo (che sostituisce, in questo caso specifico, la Convenzione Urbanistica), al quale va allegato il progetto preliminare delle opere di urbanizzazione nonché la polizza fideiussoria a garanzia della corretta esecuzione delle opere calcolata con le stesse modalità riportate ai precedenti artt. 6, 7, 9, 10. Il suddetto progetto preliminare verrà successivamente approvato dalla Giunta Municipale. Entro i successivi 60 gg. il Servizio OO.PP. darà corso alle procedure conseguenti.